Un análisis de Beatriz Giraldo Inmobiliaria sobre el panorama del mercado nacional y su impacto en Manizales y el Eje Cafetero.

El panorama actual del mercado de vivienda en Colombia

El 2025 ha llegado con una dinámica particular para el sector inmobiliario colombiano. Los precios de las casas y apartamentos continúan ajustándose, marcados por una combinación de factores económicos, sociales y regionales.
De acuerdo con el más reciente Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) del DANE, los precios de la vivienda nueva subieron en promedio 2,10 % durante el segundo trimestre del año, una cifra que, aunque moderada, refleja un repunte frente al año anterior.

Sin embargo, detrás de ese promedio se esconde una realidad muy diversa: mientras algunas ciudades experimentan aumentos sostenidos, otras muestran estabilidad o incluso ligeras reducciones. En palabras simples, el mercado inmobiliario colombiano ya no puede analizarse con una sola mirada.
Cada ciudad, e incluso cada barrio, tiene su propia historia, y entender esas diferencias es precisamente lo que marca la diferencia entre una buena inversión y una decisión apresurada.

Las ciudades que lideran el aumento en precios

Según los datos del DANE y del informe publicado por MSN Noticias, Pasto, Cartagena y Cali encabezan el crecimiento de precios en vivienda nueva durante 2025:

• 🏘 Pasto: incremento trimestral del 7,5 %, el más alto del país.

• 🌴 Cartagena: aumento del 5,44 %, impulsado por el turismo y la inversión en segunda vivienda.

• 🌆 Cali: variación del 4,16 %, con fuerte demanda de vivienda media.

En contraste, Popayán fue la única ciudad con una caída del 2,14 % en el mismo período, reflejando una leve corrección de precios.

Si observamos el comportamiento anual, Pasto sigue liderando con una valorización del 14,92 %, seguida por Popayán (13,26 %), Cali (12,51 %), Cúcuta (12,22 %) y Barranquilla (12,14 %).
Bogotá y Medellín mantienen un crecimiento más moderado, cercano al 9,7 % anual, mostrando estabilidad en mercados maduros con alta competencia y menor disponibilidad de suelo urbano.

Un mercado con ritmos distintos: casas vs. apartamentos

Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en Beatriz Giraldo Inmobiliaria es:

“¿Qué está subiendo más, las casas o los apartamentos?”

La respuesta, basada en el análisis nacional, es clara: ambos están en alza, pero las casas presentan mayor presión en los precios.

Durante el segundo trimestre de 2025:

• Las casas nuevas aumentaron 4,15 %.

• Los apartamentos nuevos subieron 2,01 %.
  Y en términos anuales, el crecimiento promedio fue de 10 % para ambos segmentos, aunque con mayor volatilidad en el de casas, donde los costos de materiales y terrenos son más sensibles.

Esto se explica porque construir una casa —especialmente unifamiliar— requiere más terreno y enfrenta mayores costos logísticos y normativos. En cambio, los apartamentos se benefician de economías de escala, aunque están más expuestos a las variaciones del crédito hipotecario y al mercado urbano.

En ciudades intermedias como Manizales, donde predomina el apartamento como tipo de vivienda preferido, esta diferencia abre una oportunidad para compradores: es posible encontrar unidades de excelente ubicación a precios más estables frente a otras capitales.

El contexto detrás de los precios

Las variaciones actuales no son fruto del azar. Detrás de los incrementos hay varios factores estructurales que determinan cómo evoluciona el valor de la vivienda en Colombia:

1. Costos de construcción en aumento

El precio del acero, el cemento, los acabados y la mano de obra especializada sigue al alza. Cada metro cuadrado nuevo construido en Colombia cuesta hoy entre 15 % y 20 % más que en 2022.
Esto afecta directamente los proyectos en curso y encarece las viviendas disponibles, especialmente las casas de estratos 3, 4 y 5.

2. Oferta limitada de vivienda nueva

El número de proyectos nuevos disminuyó durante 2024 y comienzos de 2025, producto de las altas tasas de interés y la incertidumbre económica.
Cuando la oferta baja y la demanda se mantiene o crece, los precios tienden a subir.
Por eso, quienes ya poseen una propiedad en arriendo o venta están en una posición privilegiada: la valorización continúa actuando a su favor.

3. Tasas de interés y acceso al crédito

Aunque las tasas hipotecarias han comenzado a estabilizarse, aún se encuentran en niveles que moderan la compra.
Para muchos colombianos, el arrendamiento sigue siendo la opción más viable en 2025, y esto fortalece el mercado de renta, donde Beatriz Giraldo Inmobiliaria tiene más de 48 años de experiencia gestionando arrendamientos confiables en Manizales y el Eje Cafetero.

4. Demanda de vivienda usada

El mercado de segunda mano ha tomado un nuevo protagonismo.
Ante la escasez de proyectos nuevos, muchos compradores están optando por vivienda usada remodelada, que ofrece mejor ubicación y menor precio por metro cuadrado.
Este fenómeno se percibe claramente en zonas tradicionales de Manizales, como La Enea, Palermo y Chipre, donde los valores se han mantenido sólidos y la demanda supera la oferta.

El Eje Cafetero: estabilidad con oportunidades

Desde nuestra experiencia en Beatriz Giraldo Inmobiliaria, hemos visto que el Eje Cafetero mantiene un mercado inmobiliario más equilibrado que otras regiones del país.

En Manizales:

• El precio promedio de apartamentos nuevos ronda los $4,5 millones por m², muy por debajo de ciudades como Medellín o Bogotá.

• La oferta es estable, y los compradores encuentran proyectos con vistas naturales, alta valorización y servicios cercanos.

• Los barrios La Francia, Palermo, Milán y Alta Suiza conservan excelente demanda tanto para compra como para arriendo.

En Pereira y Armenia:

• La expansión hacia zonas periféricas con proyectos VIS y estrato medio continúa siendo tendencia.

• Se consolida el interés de compradores que buscan segunda vivienda o inversión para renta turística.

En conjunto, la región muestra crecimiento sostenido sin burbuja de precios, lo cual representa una ventaja competitiva frente a las grandes capitales.

Qué significa esto para compradores e inversionistas

El comportamiento del mercado inmobiliario en 2025 deja varias conclusiones prácticas para quienes desean tomar decisiones informadas:

🏠 Para compradores:

• Planifica con visión de largo plazo. Comprar en una ciudad en crecimiento, como Manizales, te permite aprovechar la valorización sostenida sin los sobrecostos de Bogotá o Medellín.

• Aprovecha el crédito hipotecario estabilizado. Las tasas se moderan, y los bancos vuelven a abrir cupos de financiación atractivos.

• Revisa oportunidades en vivienda usada. Propiedades bien ubicadas y remodeladas ofrecen mejor relación costo-beneficio.

💼 Para inversionistas:

• El arriendo sigue siendo una excelente fuente de rentabilidad. La demanda por vivienda en alquiler aumenta, especialmente en estratos medios.

• El Eje Cafetero es zona segura de inversión. Su estabilidad, turismo y calidad de vida lo posicionan como una alternativa sólida.

• Invertir con asesoría profesional marca la diferencia. Un acompañamiento legal y técnico adecuado evita riesgos y asegura el retorno de inversión.

En Beatriz Giraldo Inmobiliaria entendemos que cada inversión es distinta. Por eso, ofrecemos asesoría personalizada basada en datos reales y experiencia local comprobada.

Nuestro compromiso: acompañar decisiones inteligentes

La compra o venta de un inmueble no se trata solo de precios; implica emociones, proyectos familiares y decisiones financieras trascendentales.
Por eso, nuestra labor va más allá de mostrar propiedades. Nos enfocamos en acompañar a nuestros clientes con:

• Análisis de mercado real y actualizado.

• Avaluaciones profesionales.

• Asesoría legal en arriendos y compraventa.

• Gestión segura de contratos y documentación.

Llevamos más de cuatro décadas construyendo confianza, conectando personas con hogares y generando bienestar a través del patrimonio.

En un mercado tan cambiante como el actual, contar con un equipo experimentado no es un lujo: es una necesidad.

Conclusión: la experiencia marca la diferencia

El año 2025 reafirma una realidad que quienes vivimos el mundo inmobiliario conocemos bien: el valor de una propiedad va mucho más allá de sus paredes.
Es el resultado de factores económicos, sociales, y sobre todo, de una lectura correcta del entorno.

Desde Beatriz Giraldo Inmobiliaria, continuamos comprometidos con informar, orientar y acompañar a nuestros clientes en cada paso de su proceso: ya sea comprar, vender o arrendar, nuestro objetivo es que cada decisión se convierta en una inversión segura y sostenible.

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📍 Manizales – Caldas, Colombia