En 2026, uno de los temas que más inquieta a quienes viven en propiedad horizontal en Colombia es el aumento de la cuota de administración. La conversación se intensificó después del incremento del salario mínimo y de reportes que muestran alzas más altas de lo habitual en varios conjuntos residenciales. Asuntos Legales reportó que en algunos casos los incrementos ya no se están moviendo alrededor del IPC o de ajustes moderados, sino que se están viendo aumentos del 15% al 16%, e incluso debates sobre incrementos ligados al 23% del salario mínimo.

Pero aquí hay un punto clave: que suban los costos del conjunto no significa que la administración pueda aumentar de cualquier manera. En Colombia, la cuota de administración no está atada automáticamente al salario mínimo ni al IPC. Su ajuste debe tener sustento presupuestal, respetar el reglamento de propiedad horizontal y, en general, ser aprobado por la asamblea de copropietarios.

¿Por qué están subiendo más las cuotas de administración?

La razón principal es financiera. Muchos conjuntos enfrentan en 2026 mayores costos en vigilancia, aseo, mantenimiento, reparaciones, seguros, servicios contratados y honorarios. Según lo recogido por Asuntos Legales, el incremento salarial impacta de forma directa servicios como la vigilancia, que suele ser uno de los rubros más pesados del presupuesto de una copropiedad.

Eso explica por qué algunos presupuestos están llegando con aumentos superiores a los de años anteriores. Sin embargo, una cosa es que exista una justificación económica y otra muy distinta es que el cobro sea legalmente válido. La legalidad del aumento no depende solo del porcentaje: depende del procedimiento, de los soportes y de la decisión de la asamblea.

La ley no fija un aumento automático

La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, no establece que la cuota de administración deba subir cada año con el salario mínimo o con el IPC. La asamblea general es el órgano de dirección de la copropiedad, y las decisiones sobre presupuesto y cuotas deben pasar por ese escenario. Además, la asamblea ordinaria debe reunirse por lo menos una vez al año, en la fecha prevista en el reglamento o, si este guarda silencio, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal.

También, la regla general de quórum y mayorías indica que la asamblea sesiona con propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes de copropiedad y toma decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados, salvo casos especiales.

En otras palabras, el administrador no puede decidir solo que la administración sube 15%, 20% o 23%. Debe presentar el presupuesto, explicar por qué se incrementan los gastos y someter la propuesta a aprobación.

¿Se puede cobrar un aumento antes de la asamblea?

Sí puede ocurrir, pero no en todos los casos. Algunos reglamentos de propiedad horizontal prevén ajustes transitorios mientras se realiza la asamblea anual. Si el reglamento autoriza expresamente un mecanismo de actualización temporal, ese cobro provisional podría aplicarse desde enero, por ejemplo, con base en un parámetro definido. Aun así, ese ajuste debe ser ratificado en la asamblea para consolidarse de manera definitiva.

Esto significa que no basta con decir “subió el salario mínimo, entonces sube la administración”. Lo importante es revisar qué dice exactamente el reglamento del conjunto y si la asamblea ya aprobó el presupuesto correspondiente.

¿Cuándo un aumento puede ser cuestionado?

Un aumento merece revisión cuando ocurre alguna de estas situaciones:

El conjunto aplica el nuevo valor sin asamblea y sin soporte en el reglamento; no presenta presupuesto claro; no explica los rubros que subieron; no hay acta que respalde la decisión; o el incremento parece desproporcionado frente a las necesidades reales de la copropiedad. Asuntos Legales recopiló opiniones jurídicas según las cuales un administrador no puede aumentar unilateralmente la cuota y, si lo hace sin seguir el procedimiento legal, el acto puede estar viciado.

Además, el Ministerio de Vivienda ha reiterado en conceptos jurídicos que las decisiones de asamblea deben ajustarse a la ley y que, cuando no lo hacen, pueden ser impugnadas judicialmente conforme al artículo 49 de la Ley 675 de 2001.

¿Qué puede hacer un propietario o residente?

Lo primero es pedir información, no pelear sin documentos. Revise el reglamento de propiedad horizontal, solicite el presupuesto aprobado, verifique el acta de la asamblea y confirme si la convocatoria se hizo en debida forma. Muchas veces el problema no es solo el aumento, sino la falta de transparencia en cómo se explicó.

Si encuentra inconsistencias, puede dejar constancia ante la administración, la junta o los órganos internos del conjunto. Y si la decisión no se ajusta a la ley o al reglamento, los propietarios, el administrador o el revisor fiscal pueden impugnarla. La ruta judicial existe precisamente para revisar estas decisiones cuando hay posibles irregularidades.

Un punto práctico: no todas las inconformidades significan automáticamente que el cobro sea ilegal. A veces el aumento sí está bien sustentado porque el conjunto enfrenta obligaciones reales. Por eso, antes de concluir que hubo abuso, conviene analizar los documentos y el proceso completo.

Recomendaciones antes de comprar o arrendar en propiedad horizontal

Este tema deja una lección importante para compradores e inquilinos: la cuota de administración no debe verse como un simple dato comercial. Antes de tomar una decisión inmobiliaria, vale la pena revisar el historial de cuotas, el estado financiero de la copropiedad, la calidad de la administración y las obligaciones futuras del conjunto. Un inmueble con una administración mal gestionada puede afectar la liquidez, la valorización y la experiencia de vivir allí. Esta es una inferencia razonable a partir de cómo la ley conecta presupuesto, expensas comunes y decisiones de asamblea.

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Un aumento alto no siempre es ilegal, pero sí debe estar bien sustentado

Que la administración suba más de lo normal no significa automáticamente que el conjunto esté actuando mal. Pero tampoco significa que cualquier incremento esté permitido. La clave está en tres palabras: presupuesto, reglamento y asamblea. Si el aumento está soportado, aprobado y documentado, puede ser válido. Si no lo está, hay herramientas para cuestionarlo.

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