En muchos conjuntos residenciales del país, 2026 comenzó con una inquietud repetida en las conversaciones de pasillo, chats de copropietarios y asambleas: el valor de la cuota de administración está subiendo más de lo que muchas familias esperaban. La preocupación no es menor. Para muchos hogares, este cobro mensual ya representa una parte importante del presupuesto, y cuando el incremento supera lo habitual, surgen preguntas legítimas sobre su legalidad, su justificación y el papel que tienen los propietarios frente a esa decisión.

Desde Beatriz Giraldo Finca Raíz consideramos fundamental entender este tema con claridad. Más allá de la molestia que pueda generar un aumento alto, lo importante es saber cuándo ese incremento puede estar justificado, cómo debe aprobarse y qué puede hacer un propietario para revisar si el cobro corresponde realmente a las necesidades de la copropiedad.

¿Por qué están subiendo tanto algunas cuotas de administración?

La principal razón detrás de los incrementos altos está en el aumento de los costos operativos de los conjuntos. En 2026, uno de los factores más visibles ha sido el alza del salario mínimo, que fue fijado transitoriamente en 23% frente a 2025. Esto impacta directamente servicios esenciales de la propiedad horizontal, especialmente vigilancia, aseo, mantenimiento y personal administrativo.

De acuerdo con lo reportado por Asuntos Legales, expertos del sector han advertido que varios conjuntos no necesariamente están trasladando un incremento completo de 23% a la cuota, pero sí se están viendo aumentos de entre 15% y 16% en algunos casos, muy por encima de los ajustes más comunes de años anteriores, que en muchos edificios se movían más cerca del IPC. Esto ocurre porque buena parte del presupuesto de la copropiedad depende de contratos y servicios que sí están atados a costos laborales.

Es decir, no siempre se trata de un abuso automático. En muchos casos, el aumento responde a una presión real sobre las finanzas del conjunto. Pero eso no significa que cualquier porcentaje sea válido o que la administración pueda imponerlo por decisión propia.

La ley no dice que la administración suba por salario mínimo o por IPC

Un punto clave que muchos propietarios desconocen es que la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, no establece un indicador obligatorio para incrementar las cuotas de administración. La norma define las expensas comunes necesarias como aquellas erogaciones requeridas para la administración y la prestación de servicios comunes esenciales, y señala que los propietarios deben contribuir a ellas conforme al reglamento y a sus coeficientes de copropiedad.

Esto significa que no existe una regla universal según la cual la cuota deba subir automáticamente lo mismo que el salario mínimo o exactamente el IPC. El porcentaje aplicable dependerá de tres elementos concretos: el reglamento de propiedad horizontal, el presupuesto anual de la copropiedad y la aprobación de la asamblea de propietarios.

En otras palabras, el incremento debe tener un soporte real. No basta con decir que “todo subió” o que “el salario mínimo aumentó”. La administración debe mostrar cómo ese entorno económico afecta el presupuesto específico del conjunto.

¿Quién aprueba el aumento y cómo debe hacerse?

La asamblea general de propietarios tiene un papel central. La Ley 675 le atribuye funciones relacionadas con la aprobación del presupuesto anual y, en consecuencia, con la definición de las cuotas ordinarias necesarias para financiarlo. Por eso, un aumento en la cuota de administración no debería ser una decisión unilateral del administrador.

Según lo explicado por especialistas consultados por Asuntos Legales, el procedimiento correcto parte de la convocatoria a la asamblea ordinaria, que normalmente debe realizarse dentro de los tres primeros meses del año para revisar la ejecución presupuestal y aprobar el nuevo presupuesto. Con base en ese presupuesto se definen las cuotas ordinarias que pagarán los copropietarios.

Ahora bien, puede haber reglamentos que autoricen ajustes transitorios antes de la asamblea, pero incluso en esos eventos el incremento debe estar respaldado por el reglamento y luego ser ratificado por el órgano competente. Si no existe ese soporte, el administrador no debería aumentar la cuota por su sola voluntad.

¿Cuándo un aumento puede ser razonable y cuándo debe generar alertas?

Un aumento puede ser razonable cuando está sustentado en:

• mayores costos de vigilancia y aseo,
• alzas en mantenimiento de ascensores, bombas, equipos o zonas comunes,
• ajustes contractuales ya pactados,
• incremento de pólizas, servicios públicos o gastos recurrentes,
• necesidades reales del presupuesto anual.

Pero un incremento debería encender alertas cuando:

• no se presenta presupuesto detallado,
• no se convoca o no se informa adecuadamente a la asamblea,
• no se explica la metodología del aumento,
• se cobra un porcentaje uniforme sin revisar la realidad financiera del conjunto,
• el administrador comunica el nuevo valor como una decisión ya tomada e inmodificable.

La transparencia es la diferencia entre un ajuste financieramente necesario y una gestión que genera desconfianza.

Qué pueden hacer los propietarios si consideran excesiva la cuota

El primer paso no es pelear, sino pedir información clara. Todo propietario debería revisar el presupuesto presentado, comparar rubros frente al año anterior y verificar qué gastos crecieron realmente. También conviene revisar el reglamento de propiedad horizontal para identificar si existe alguna fórmula o criterio de ajuste.

Además, participar en la asamblea es clave. Muchas decisiones que luego generan inconformidad fueron aprobadas con muy baja asistencia. En propiedad horizontal, no involucrarse suele salir costoso. Cuando los propietarios revisan cifras, hacen preguntas y exigen soportes, las decisiones tienden a ser más equilibradas.

Si persisten dudas, también es importante dejar constancias en el acta, solicitar copia de los documentos aprobados y buscar asesoría jurídica o inmobiliaria cuando haya señales de irregularidad. Esto es especialmente relevante para quienes tienen inmuebles arrendados, porque un aumento fuerte en administración puede afectar la rentabilidad del activo y la estrategia comercial del propietario.

Cómo impacta este tema a compradores, inversionistas y arrendadores

La cuota de administración no solo afecta a quien vive en el inmueble. También influye en la decisión de compra, en la valorización y en la competitividad de una propiedad frente a otras del mismo sector. Un apartamento con una administración desproporcionadamente alta puede tardar más en venderse o arrendarse, incluso si está bien ubicado. Esa relación entre gasto fijo y valor percibido pesa mucho en el mercado.

Por eso, antes de comprar vivienda en propiedad horizontal, conviene analizar no solo el canon o el precio del inmueble, sino también la salud financiera de la copropiedad, el estado de las zonas comunes, el histórico de aumentos y la razonabilidad del presupuesto. Para un inversionista, estos detalles son determinantes.

En Beatriz Giraldo Finca Raíz acompañamos a nuestros clientes a evaluar estos factores con una mirada práctica y estratégica. No se trata solo de encontrar un inmueble atractivo, sino de tomar decisiones informadas que protejan el patrimonio y eviten sorpresas posteriores.

El valor de una buena asesoría en propiedad horizontal

En temas como este, la información correcta hace toda la diferencia. Un aumento alto en la administración no siempre significa ilegalidad, pero sí exige revisión, contexto y soporte. Entender cómo se compone el presupuesto, qué dice el reglamento y qué aprobó realmente la asamblea permite tomar mejores decisiones como propietario, comprador o arrendador.

En Beatriz Giraldo Finca Raíz sabemos que el mercado inmobiliario no se limita a mostrar inmuebles. También implica orientar, prevenir riesgos y ayudar a nuestros clientes a leer correctamente las condiciones jurídicas, financieras y operativas que rodean una propiedad.

Si está evaluando comprar, vender, arrendar o invertir en un inmueble sometido a propiedad horizontal, nuestro equipo puede asesorarlo para que tome decisiones con mayor tranquilidad y respaldo profesional.

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