En el mundo inmobiliario, pocas situaciones generan tanta incertidumbre como el fallecimiento de uno de los copropietarios de un inmueble hipotecado. El impacto emocional suele ser profundo, y a ello se suman dudas jurídicas, financieras y prácticas que deben resolverse con precisión para evitar conflictos familiares, riesgos legales o incluso la pérdida del bien.

En Colombia, este tema está regulado por normas civiles, financieras y sucesorales, además de los contratos bancarios que cada comprador firma en el momento de adquirir vivienda. Por eso es tan importante entender, con claridad y sin tecnicismos innecesarios, qué pasa con la deuda hipotecaria, quién debe asumirla, cómo se gestionan los seguros y qué derechos y obligaciones tienen los herederos.

Este artículo está diseñado para orientarte desde la experiencia inmobiliaria y jurídica, con un enfoque práctico y aplicable. No importa si eres propietario, heredero o simplemente estás planificando tu futuro financiero: la información que encontrarás aquí te permitirá tomar decisiones seguras.

1. Entendamos primero: ¿qué es una copropiedad en hipoteca?

Cuando dos o más personas compran un inmueble a través de un crédito hipotecario, todos figuran como deudores solidarios y como copropietarios del bien.
Esto significa dos cosas claves:

1. La propiedad se comparte, usualmente en porcentajes iguales, a menos que se pacte algo distinto.

2. La obligación financiera también se comparte, pero no simplemente en partes iguales: frente al banco, todos responden por el 100% de la deuda. Es decir, si uno deja de pagar, el otro debe asumir todo.

Esta solidaridad financiera es uno de los elementos más importantes para entender lo que ocurre tras la muerte de un copropietario.

2. ¿Qué ocurre jurídicamente cuando fallece un copropietario?

Al morir uno de los coproprietarios, se activa el proceso sucesoral. Su porcentaje de propiedad no desaparece ni pasa automáticamente al otro dueño; ingresa como parte de la herencia.

Por lo tanto:

• El 50% (o el porcentaje que corresponda) del fallecido se convierte en patrimonio sucesoral.

• Los herederos legales (hijos, cónyuge, padres, según la ley) adquieren derechos sobre esa parte.

• Hasta que no exista una sucesión formal, el bien queda bloqueado para ventas o modificaciones.

Pero, y aquí está la parte más importante:

Aunque el copropietario muera, la deuda hipotecaria NO desaparece.

3. ¿Quién debe seguir pagando la hipoteca?

Este es uno de los puntos que más confusión genera.

La respuesta es clara:

La deuda debe seguir pagándose y normalmente recae en los deudores sobrevivientes.

¿Por qué?

Porque frente al banco existía una solidaridad crediticia. El fallecimiento de una de las partes no libera la obligación. Así lo establece la normatividad financiera y la naturaleza misma del contrato bancario.

Sin embargo, aquí entra en juego un elemento fundamental:

El seguro de vida del deudor hipotecario.

4. ¿El seguro de vida cubre la deuda del fallecido? Sí, pero con condiciones

Todo crédito hipotecario en Colombia exige dos seguros obligatorios:

1. Seguro de incendio y terremoto

2. Seguro de vida deudor

Este último está diseñado precisamente para cubrir el saldo de la deuda del deudor fallecido, siempre que:

• Se encuentre al día en los pagos

• No existan exclusiones por enfermedades preexistentes no declaradas

• La entidad bancaria haya recibido correctamente el pago de las primas

Si no hay irregularidades, lo que ocurre es lo siguiente:

El seguro paga la parte proporcional de la deuda correspondiente al deudor fallecido.

Ejemplo típico:

• Deuda total: $200.000.000

• Dos deudores solidarios

• Fallece uno

• El seguro cubre su participación (normalmente el 50%)

El otro copropietario queda obligado solo por su parte restante.

Si el seguro paga, la carga financiera para los herederos es prácticamente nula respecto al crédito.

5. ¿Qué pasa si el seguro no aplica o rechaza el siniestro?

También puede ocurrir que el seguro:

• Sea rechazado

• Esté inactivo

• No cubra el fallecimiento por exclusiones

• No esté correctamente pagado

En esos casos:

La deuda completa queda vigente y debe seguir siendo pagada por los deudores sobrevivientes.

Pero ojo: los herederos del fallecido sí reciben su porcentaje de la propiedad, aun si no pagan la deuda, lo que puede generar tensiones económicas y familiares.

En la práctica, muchas familias llegan a acuerdos donde:

• El copropietario sobreviviente paga toda la deuda

• Y luego compra la parte de los herederos

O, en casos adversos:

• Se vende el inmueble

• Se cancela la deuda

• Y se reparten utilidades o pérdidas

6. ¿Qué deben hacer los herederos inmediatamente después de la muerte del copropietario?

Para evitar complicaciones, los pasos recomendados son:

1. Notificar al banco

Informar formalmente el fallecimiento del deudor.

2. Iniciar el proceso de reclamación del seguro

Cada entidad bancaria tiene procedimientos claros y tiempos definidos.

3. Reunir la documentación

• Certificado de defunción

• Registro civil de nacimiento o matrimonio del fallecido

• Documentos sucesorales

• Historia clínica, si el seguro la solicita

4. Seguir pagando la hipoteca mientras se resuelve

Para evitar mora, intereses o reportes negativos.

5. Abrir el proceso de sucesión

Sin este trámite, no es posible modificar la titularidad del inmueble.

7. ¿Qué pasa con el inmueble después de saldada la deuda?

Con la deuda pagada —por seguro, por el copropietario sobreviviente o por acuerdo entre herederos— el bien pasa a la etapa final:

La titularidad debe actualizarse mediante sucesión.

Una vez culminado el proceso:

• Los herederos reciben su porcentaje

• El otro copropietario mantiene su parte

• Ambos pueden decidir:

  • vender

  • comprar la parte del otro

  • conservar la copropiedad

  • arrendar

  • o incluso hacer una redistribución formal

8. ¿Cuándo conviene buscar acompañamiento inmobiliario?

La respuesta es simple:
Siempre que un inmueble hipotecado esté involucrado en una sucesión.

¿Por qué?

Porque un asesor inmobiliario profesional:

• Identifica riesgos antes de que se conviertan en problemas

• Ayuda a evitar ventas ilegales o nulas

• Guía en la relación con el banco

• Evita que los herederos cometan errores en el proceso

• Protege el valor comercial del inmueble

• Asegura una negociación justa cuando exista compra de participaciones

En Beatriz Giraldo Inmobiliaria hemos acompañado múltiples casos de este tipo, y conocemos en detalle los escenarios, las alternativas y los puntos críticos que deben cuidarse para proteger el patrimonio familiar.

9. Conclusión: un fallecimiento no debe convertirse en una pérdida patrimonial

Aunque la muerte de un copropietario genera un momento difícil, entender la ruta correcta permite evitar conflictos familiares, proteger la propiedad y garantizar una solución ordenada.

Las claves para que todo funcione bien son:

• Notificar al banco

• Activar el seguro

• Mantener la hipoteca al día

• Realizar la sucesión

• Buscar acompañamiento profesional

Un inmueble es uno de los activos más valiosos de una familia. Administrarlo correctamente en un momento crítico es un acto de responsabilidad y visión.