Vivir en un conjunto residencial o edificio en Colombia implica convivir bajo reglas claras, que buscan garantizar la armonía entre vecinos, la protección de los bienes comunes y el buen funcionamiento de la copropiedad. Sin embargo, en los últimos años se ha incrementado el número de familias que acceden a la vivienda a través del arriendo, lo que genera nuevas dinámicas entre arrendatarios, propietarios y administradores.

Desde Beatriz Giraldo Finca Raíz vemos cómo muchas de las inquietudes de arrendatarios y propietarios nacen de la falta de claridad en los derechos y deberes de cada parte, así como de los límites que tienen los administradores en el ejercicio de sus funciones. Este blog busca orientar a copropiedades, consejos de administración y residentes, con el propósito de construir comunidades más informadas y equilibradas.

El marco legal: la Ley 675 de 2001 y la propiedad horizontal

En Colombia, la Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal y establece los derechos y obligaciones tanto de propietarios como de quienes ocupan los inmuebles. Según esta norma:

• Los arrendatarios tienen derecho al uso y goce de las zonas comunes, en igualdad de condiciones que los propietarios, siempre y cuando cumplan con las disposiciones del reglamento interno.

• El administrador es el representante legal de la copropiedad y su papel es velar por la ejecución de las decisiones de la asamblea de propietarios y del consejo de administración.

• Ningún administrador puede restringir derechos, imponer sanciones arbitrarias o crear normas por su cuenta. Sus facultades deben estar sustentadas en la ley y en el reglamento de la propiedad horizontal.

Este marco busca un balance: proteger el derecho de quienes viven en arriendo, garantizar la autoridad del administrador y mantener la inversión de los propietarios.

Derechos de los arrendatarios en conjuntos residenciales

Los arrendatarios, aunque no sean propietarios, sí son residentes con derechos plenos de uso y convivencia. Entre ellos se destacan:

1. Acceso a zonas comunes
   Piscinas, gimnasios, salones sociales, parques infantiles y demás espacios pueden ser usados por los arrendatarios bajo las mismas condiciones que los dueños, siempre que se respete la reglamentación interna.

2. Participación indirecta en decisiones
   Aunque la voz y voto formal corresponden al propietario, el arrendatario puede solicitar al dueño que eleve inquietudes a la asamblea o consejo. Algunos conjuntos facilitan canales para escuchar la voz del inquilino en temas de convivencia.

3. Protección frente a abusos
   Un arrendatario no puede ser privado de servicios comunes ni discriminado por su condición. Cualquier restricción debe estar sustentada en el reglamento y aplicarse por igual a todos los residentes.

4. Acceso a información
   Los arrendatarios tienen derecho a conocer el reglamento de propiedad horizontal y los manuales de convivencia, ya que estas normas también los obligan.

5. Convivencia respetuosa
   El arrendatario goza del derecho a vivir en un ambiente libre de discriminación, acoso o restricciones indebidas por parte de administradores o vecinos.

Deberes de los arrendatarios

Los derechos van acompañados de deberes, entre ellos:

• Cumplir con las normas internas: horarios de uso de zonas comunes, reglas de parqueaderos, normas sobre mascotas, manejo de basuras, etc.

• Responder por daños causados a bienes comunes por su uso indebido.

• Mantener la armonía y no perturbar la tranquilidad de los demás residentes.

• Informar al propietario sobre problemas o requerimientos administrativos.

• Respetar el pago puntual de cuotas de administración, ya que aunque la obligación recae en el propietario, el inquilino debe ser consciente de que el incumplimiento afecta los servicios comunes.

Los límites de los administradores

Uno de los temas que más conflictos genera en los conjuntos es cuando los administradores exceden sus funciones. La ley es clara:

• El administrador no puede imponer sanciones por su cuenta. Solo puede ejecutar las decisiones de la asamblea o el consejo de administración.

• No puede restringir derechos fundamentales como el uso de zonas comunes, salvo en los casos que el reglamento lo prevea y se apliquen de manera general.

• No tiene facultad para negar la entrada de arrendatarios ni para impedir su participación en actividades sociales o comunitarias.

• Tampoco puede crear nuevas reglas más allá de las aprobadas por la asamblea.

El administrador es un ejecutor, no un legislador interno. Su papel es clave, pero siempre bajo el marco de lo que la ley y la asamblea determinen.

Casos comunes de conflictos

En la experiencia de Beatriz Giraldo Finca Raíz, hemos identificado algunos conflictos frecuentes:

• Negación de uso de zonas comunes a arrendatarios bajo el argumento de que “no son propietarios”. Esto es ilegal si el reglamento no lo contempla.

• Cobros adicionales injustificados a inquilinos por uso de parqueadero o servicios, cuando estas disposiciones no están en el reglamento.

• Sanciones arbitrarias como multas impuestas directamente por el administrador sin autorización de la asamblea.

• Restricciones de acceso a visitantes o domiciliarios sin reglas claras aprobadas por los órganos de decisión.

En todos estos casos, la solución está en volver a la Ley 675 y al reglamento de la propiedad horizontal.

El rol de la inmobiliaria en la prevención de conflictos

Contratar una inmobiliaria profesional como Beatriz Giraldo Finca Raíz ayuda a propietarios y arrendatarios a evitar este tipo de situaciones. Nuestro acompañamiento garantiza:

1. Contratos claros y completos, que incluyen cláusulas sobre el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.

2. Educación al arrendatario, entregándole desde el inicio copia del reglamento y explicando los deberes de convivencia.

3. Puente entre propietario, arrendatario y administración, resolviendo malentendidos antes de que escalen a conflictos mayores.

4. Protección de derechos, asesorando a arrendatarios en caso de abusos y guiando a propietarios sobre cómo responder ante la administración.

5. Asesoría a conjuntos residenciales, ayudando a actualizar reglamentos internos para ajustarlos a la ley y a la realidad actual del mercado de arriendo.

¿Por qué contar con Beatriz Giraldo Finca Raíz?

Porque una inmobiliaria no solo conecta inmuebles con arrendatarios; también ofrece respaldo jurídico, experiencia en administración de contratos y acompañamiento en convivencia residencial.

Con nosotros obtienes:

• Transparencia en el proceso de arrendamiento.

• Reducción de conflictos entre inquilinos y administradores.

• Garantías para propietarios e inquilinos.

• Cumplimiento riguroso de la normativa vigente.

En un mercado donde cada vez más familias viven en arriendo, la confianza y la claridad son valores diferenciales.

En Beatriz Giraldo Finca Raíz acompañamos a propietarios, arrendatarios y administradores en la construcción de comunidades más armónicas y seguras.

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