Las humedades en paredes y techos no solo representan un problema estético, sino también un riesgo para la salud y la habitabilidad de los inmuebles. En Colombia, la Ley 820 de 2003 y el Código Civil establecen claramente quién debe asumir esos costos según el origen del deterioro.
1. Obligaciones del arrendador
La legislación exige que el propietario entregue y mantenga el inmueble en condiciones de seguridad, sanidad y buen funcionamiento. Esto incluye asumir responsabilidad por reparaciones necesarias que afecten la estructura o habitabilidad del espacio, tales como humedades, filtraciones o defectos estructurales.
La posibilidad incluso está sujeta al artículo 1985 del Código Civil, que señala que mantener el bien arrendado en buen estado no incluye las reparaciones menores (locativas), pero sí las necesarias para su uso adecuado.
2. ¿Qué ocurre si el arrendatario recurre a reparar?
Cuando el arrendador no cumple con reparar humedades, el arrendatario puede:
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Notificar por escrito al propietario sobre el problema, respaldando la petición.
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Realizar las reparaciones necesarias (si decidió hacerlo) y descontar hasta el 30 % del canon de arriendo mensual como compensación, conforme al artículo 27 de la Ley 820.
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Si los costos exceden ese porcentaje y el contrato finaliza, se puede ejercer el derecho de retención, es decir, retener el monto pendiente por reparación.
3. Diferencia entre reparaciones indispensables y locativas
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Reparaciones indispensables o necesarias: esenciales para que la vivienda continúe siendo habitable (e.g., tuberías que filtran, goteras o humedades). Estas son responsabilidad del arrendador, salvo que el arrendatario las cause por negligencia.
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Reparaciones locativas: vinculadas al desgaste normal o uso cotidiano, como pintar o arreglar cerraduras, y generalmente corresponden al arrendatario.
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Reparaciones útiles o mejoras: aumentan el valor del inmueble. No son reembolsables a menos que el arrendador las autorice previamente y, en ese caso, el inquilino puede retirar los materiales sin dañar la propiedad.
4. ¿Es posible terminar el contrato por humedades?
Si las humedades comprometen la seguridad o sanidad del inmueble —y esto se puede demostrar—, el arrendatario podría terminar el contrato sin penalidad, al ser considerado un incumplimiento del arrendador. No obstante, lo ideal es resolver el conflicto por conciliación o acuerdo mutuo, evitando procesos judiciales.
Resumen: ¿Quién paga qué?
| Tipo de reparación | Responsable habitual | Observaciones relevantes |
|---|---|---|
| Humedades / filtraciones | Arrendador | Si no son causadas por mal uso del arrendatario |
| Reparaciones locativas | Arrendatario | Ej.Daños por uso diario, como pintura o cerraduras desgastadas |
| Mejoras o modificaciones | Arrendatario, sin reembolso | Solo si hay autorización previa; puede retirar materiales |
| Reparaciones realizadas por arrendatario | Arrendatario (con derecho a rebajo hasta 30 %) | Notificación y prueba deben acompañar el caso |
| Terminación del contrato por estado insalubre | Arrendatario | Si se prueba incumplimiento que afecta habitabilidad |
¿Cómo proteger tu arriendo?
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Incluye en el contrato quién asume cada tipo de reparación para evitar confusiones futuras.
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Denuncia y solicita reparaciones por escrito, con pruebas visibles (fotos, informes).
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Si lo haces por tu cuenta, mantén todas las facturas y realiza los descuentos dentro del 30 % permitido por la ley.
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Considera acudir a centros de conciliación si no hay respuestas del arrendador, antes de llegar a una disputa legal.
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Conclusión
La legislación colombiana establece que las humedades y filtraciones estructurales son responsabilidad del arrendador, mientras que los gastos por deterioro normal corren por cuenta del arrendatario. Si hay incumplimientos, existen mecanismos de protección que respaldan al inquilino, desde compensaciones hasta la terminación del contrato.
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